《環球置業最強天書》作者合照

港樓轉勢 資金踴東南亞物業市場

楊書健﹕納米樓可變身長者居所

地產投資年期一般較長，除了俗稱「摩貨」的短炒之外，一般投資地產都以年為單位，所以不能不考慮影響經濟長期走勢的因素。香港的人口結構，將會主導下一波樓巿的發展。根據政府統計處的估算，香港退休人口將由2016年的114萬，增加至2036年的237萬，佔到時人口的31%。


https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1542569225904&issue=20181119

香港樓巿唱淡風險高？

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轉攻買海外樓必讀天書！

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楊書健﹕海外置業 首要知道自己真正需要

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#環球物業博覽會暨投資講座

楊書健﹕海外置業 首要知道自己真正需要
【明報專訊】由《亞洲週刊》主辦，我旗下分公司Clipper協辦的「環球物業博覽會暨投資講座」在前周六舉行，反應熱烈，謝謝各位讀者踴躍支持，也謝謝幾位投資界前輩撥冗出席，主講投資議題。其中湯文亮、曾淵滄、陸振球三位前輩和其他嘉賓，在演講之後都被粉絲包圍，或繼續交流，或要求簽名合照，令場面更加熱鬧。

當日筆者亦有參與演講，以《環球置業 最強天書》兩位作者之一的身分，討論「地產基金經理如何部署投資」。機構投資者收購全幢物業，價值以億元計算，當然會有既定程序處理。在《環球置業 最強天書》裏面，我們就向讀者介紹了這個程序的簡化版。各位熟悉的PRICE方程式，透過人口（P）、租金回報率（R）、基建（I）、匯率（C）、經濟（E）五方面研究樓巿，就是我們在書中論及，收購程序之中的分析步驟。其餘3個部分則是了解需要、買賣過程、營運細節。

完全不同需求的投資者 為何揀同一地點海外樓？

中華書局做緊年度大特價！

【陸振球專欄】可藏富於外 勿藏債於外

花了數個月心力為公司籌辦的「2018環球物業博覽暨投資講座」，上周六終完滿完成，當日由上午十時至下午四時，可說整天都是爆滿場面，不單參展商滿意成績，到場的讀者及巿民也不少說大開眼界，獲益匪淺，在此感謝包括曾淵滄、湯文亮、李兆峰、楊官華、董小可、楊書健、賴雁浪、陸振輝等友好鼎力支持。

「2018環球物業博覽暨投資講座」之能成績理想，自是因香港樓價高企，相對下海外不乏樓價遠為相宜，而居住環境更優質的物業可供選擇，而曾淵滄當日在場演講便指出，近年不少海外樓盤在香港展銷，卻絕少香港樓盤會在外頭進行類似活動，原因便是外邊的樓盤價格遠較香港便宜，成為重要賣點，而香港樓在海外人眼中卻是天價，吸引力下降。

樓巿專家湯文亮在演講中提出，在海外置業，主要目的是「藏富於外，水向低流」，但同樣要做好風險控制，不要變成「藏債於外」!

博覽會當日，地產代理監局行政總裁韓婉萍親臨參觀指導，而韓婉萍也有為筆者的新書《環球置業 最強天書》寫序，非常感謝。

做足功課 免隔山買牛

//今次這本新書，除了獲上述的講者包括曾淵滄教授、湯文亮博士和李兆峰等撰文推介，也首度請到地產代理監管行政總裁韓婉萍女士賜序，實感榮幸，現分享序文如下 ://

做足功課 免隔山買牛

近年，港人購買境外物業有上升趨勢。然而，各處鄉村各處例，投資境外物業並不能單純以在香港購買物業的準則去進行評估及分析，而是要深入了解有關國家的規管、稅制、借貸、對外國投資者持有或轉售物業的限制，甚至外匯管制， 樓市前景及經濟狀況等。地產代理監管局（「監管局」）亦有接獲有關購買境外物業的投訴。就此，監管局曾於 2017 年 12 月發出一份執業通告，為參與境外未建成物業銷售的持牌地產代理提供指引，令消費者透過持牌地產代理進 行境外未建成物業交易有一點保障。

投資境外物業，猶如隔山買牛，不能少看當中存在的風險。我奉勸各位投資 者，除了做足功課，多閱讀相關資料外，投資前最好親身到當地視察，了解有關國家及物業的真實情況，也不要單純因為宣傳資料聲稱能提供高回報就決定投資， 因為這些保證未必絕對可信。最後，希望各位讀者在閱讀這本《環球置業 最強天書》及其他相關參考資料後，能取得有用的資訊，並根據自己的負擔能力及可承 受的風險，作出正確的投資決定。

韓婉萍 地產代理監管局行政總裁

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481149445&node=1540523109661&issue=20181026

楊書健﹕投資海外物業的四部曲

《明報》投資及地產版資深編輯陸振球先生和筆者將在近日出版《環球置業 最強天書》。這本書是陸先生第13本關於地產投資的專書，書中討論了陸先生的PRICE分析框架，為讀者提供有系統的方法，以經濟狀况開始，逐步分析樓巿。書中亦有九個國家和地區的例子，詳細以PRICE框架分析，希望一方面提供了實際數據，另一方面誘導讀者獨立分析，形成自己的投資見解。湯文亮前輩為本書寫推薦序，就說這本書可以先快速看一次。我猜他的意思是到了出現自己有興趣的樓盤，如果本書有所論述，則可以再詳細看書裏分析，再形成自己的投資意見。

本書亦是筆者在撰寫了兩本房託專書之後，首次公開論述「做deal」的過程。任何投資產品的管理過程都有四個階段：「研究投資需要、分析研究、買賣過程、營運細節。」例如在北海道買一間渡假屋，以供業主滑雪時候暫住，和退休移民在目標城巿買房子所關注的事情將會不同。購買度假屋主要為了提升生活質素，到最後投資賺了錢固然可喜，就算賺不了錢，中間亦享受了。但是如果為了退休，則必須了解購買房子之後的各類支出，以計算自己退休後的開支。假如購買海外資產是純粹為了投資，更需要了解當地的租金巿場：誰是租客、如何找租客、以及租金收回來之後如何交稅和如何滙錢回港，都是需要購買單位之前了解，才不會出現意外。這些不同層面的考慮，在書中都有介紹。

https://news.mingpao.com/pns1810221540146413882

2018環球物業博覽暨投資講座

《亞洲週刊》將在10月27日(下周六)舉辦「2018環球物業博覽暨投資講座」，除筆者外，還邀請到湯文亮博士、曾淵滄教授、傳奇企業家李兆峰、地產基金經理楊書健等樓巿及投資KOL等演講，首300位免費報名到場讀者更可獲贈筆者及楊書健合作的新書《環球置業 最強天書》乙書，詳情及報名 : link.mingpao.com/55903.htm

《環球置業 最強天書》的作者序:

不要將所有雞蛋放在同一個籃子內，可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的「磚頭」，但隨香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平，加上經歷了１２年的低息周期後，在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛，但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情況之下，考慮投資海外地產屬 明智且有分散風險作用。

對於地產項目的機構投資者，更最着意分散地域，例如英國郵政的退休金，就持有超過２０億英磅的商廈、商場等商業物業，散落在全球不同大城巿。如此分散投資，主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈， 就不能將大廈搬遷，只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產，再將資金投放到其他地方，需時亦往往以年計算，不如股票債劵等流動資產方便。

考慮海外地產的要訣，其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不 過香港的海外投資之風極盛，旺季的時候，可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析 框架，只是人云亦云地吸收資訊，或會出現囫圇吞棗的情況。

而分析資訊，最重要的就是找到合適的框架。因此，我們兩位作者將寫出各自所長的框架，先將 投資過程分為四個步驟:「集資、分析研究、買賣過程、營運細節」，再以專業的PRICE 框架分析經濟 數據和當地樓巿。讀者以此框架分析和執行收購過程，可以按圖索驥，減少出現掛一漏萬的狀況。

本書亦挑選了九個廣受香港人青睞的國家或地區，以PRICE框架仔細分析，一方面向讀者提供實際資料 ，一方面亦以例子解釋如何使用這個分析框架。書中的圖表超過１２０張，應該是同類書藉之 中，最詳盡的一本。在此感謝安泓投資的研究總監馬偉信先生和投資總監辦公室經理袁燕珊小姐 兩位在數據和審核文稿方面所提供的協助。

地產投資還有一個特點，就是因為資產在地，極受所在地的稅制影響。在可行的狀況之下，我們 提供了現時稅務的基本狀況。但是近年資金全球化，影響了不少國家的投資巿場，因此各地政府 都有誘因，以稅制規管投資。全球稅制變化頗急，並非一本在書店出售的書藉所能追上。再者， 個人稅務問題永遠是複雜課題，因為投資者的國藉、投資者的定居地、以及投資標的的稅轄區都 會影響具體稅負，往往並非一本書所能詳述。因此，在參考我們在本書的基本資料之餘，讀者宜 在投資之前，咨詢會計師的稅務意見。

本書兩位作者，一位是之前已撰寫多達12本地產投資暢銷書、擁有地產新聞採訪及編採工作逾20年經驗的資深傳媒人，另一位是管理資產曾達20億美元、演講場場爆滿的基金經理，都是久在投資界打滾之士。因此本書我們希 望能做到結合理論和實際情況，既非純理論的空中樓閣，亦非只有實務的見樹不見林，以期能幫助各位有興趣海外地產的讀者。